خانه / بیانیه ها / بیانیه در خصوص تغییر کاربری باغ فرزانه

بیانیه در خصوص تغییر کاربری باغ فرزانه

باسمه تعالی

بیانیه در خصوص مصوبه احداث برج ۲۵طبقه خیابان زند

 

شورای شهر شیراز در تاریخ ۲۴/۱۲/۹۲ در حالی که مردم خود را برای آغاز سال جدید مهیا می کردند، در جلسه ای فوق العاده و به پیشنهاد شهرداری، مصوبه ای را با قید دو فوریت و کمترین کار کارشناسی به تصویب رساند که بر اساس آن، مجوز احداث برج ۲۵ طبقه تجاری، تفریحی و اقامتی در باغی به مساحت ۲۱هزار متر مربع واقع در خیابان زند- مقابل دانشکده مهندسی- صادر گردید.

سوابق قطعه باغ مذکور که در طرح تفصیلی مصوب ۱۳۷۳ دارای کاربری پارک و فضای سبز است، به چندین سال پیش باز می گردد. طبق رأی کمیسیون ماده پنج در سال ۸۶ مقرر گردید ۸۰۰۰ متر مربع از زمین مذکور در قالب ۴ قطعه زمین، تفکیک و مابقی به مساحت حدود ۱۳۰۰۰ متر مربع به صورت شبکه معابر، مورد مسیر و فضای سبز در اختیار شهرداری قرار گیرد. بر این اساس با احتساب ۳۵ درصد سطح اشغال و تراکم ساختمانی ۳۶۰ درصد، مجموع زیربنای کلیه مستحدثات در زمین مذکور ۲۸۸۰۰ متر مربع بود. شهرداری نیز موظف شده بود در باقیمانده زمین، فضای سبز احداث کند. اما در سال ۱۳۸۹ به پیشنهاد آقای مهندس پاک فطرت سرپرست وقت شهرداری شیراز و تصویب شورای سوم به ریاست آقای مظفر مختاری، تفاهم نامه مشارکت شهرداری با مالک زمین مذکور جهت احداث یک برج ۲۵ طبقه با زیر بنای حدود ۱۸۱هزار متر مربع (تراکم ۸۶۰ درصد) برای تأیید نهایی به فرمانداری شهرستان شیراز ارسال گردید. اما با مخالفت فرماندار وقت و واکنش مجامع دانشگاهی و سایر گروه های مردمی؛ شهردار شیراز با ارسال نامه ای به شورای شهر، انصراف شهرداری از تفاهم نامه مذکور را اعلام نمود، و باغ مذکور تا امروز به حال خود رها شد تا اینکه مجددا موضوع تفاهم نامه شهرداری با مالک به جریان می افتد و این بار در روزهای پایانی سال ۹۲، با تصویب شورای شهر، مالک امکان می یابد که برج ۲۵ طبقه با سطح اشغال ۳۵ درصد، بدون قید سقف تراکمی (با احتساب ۲۵ طبقه: احتمالا حدود ۸۷۵ درصدِ زمینِ سهم مالک) با پرداخت عوارض عادی و مازاد تراکم، احداث نماید. شهرداری نیز اجازه می یابد به صلاحدید در زمین سهم خود، برج ۲۵ طبقه دیگری را احتمالا با همان سطح اشغال و تراکم ایجاد کند. بدین ترتیب حدود ۳۵ درصد قطعه زمین مذکور با تراکم ۸۷۵ درصد به احداث بنا اختصاص می یابد و یک مجموعه تجاری- تفریحی – اقامتی با مساحت حدود ۱۸۵ هزار متر مربع زیربنا ایجاد خواهد شد!           

این درحالی است که در سال ۱۳۹۱، بنا بر آمار رسمی شهرداری شیراز، ۳۲۱۴۳۵ متر مربع در سطح شهر شیراز پروانه ساختمانی کاربری غیر مسکونی صادر گردیده است. به عبارت دیگر سطح زیر بنای این مجموعه به تنهایی بیش از نیمی از مساحت کل کاربری های غیر مسکونی ( اعم از تجاری، اداری، آموزشی، درمانی و …) است که در سال ۹۱ مجوز احداث آن در سطح شهر شیراز صادر شده است!

 

 

 

 

مصوبات کاربری مساحت زمین سطح اشغال تراکم ساختمانی مجاز تعداد طبقات سطح زیر بنا
رأی کمیسیون ماده پنج سال ۸۶ – تجاری

-پارک و فضای سبز

۸۰۰۰ متر مربع

 

۱۳۰۰۰ متر مربع

۳۵%   (۲۸۰۰متر مربع)

——–

۳۶۰%

——-

۱۳ طبقه

——-

۲۸۸۰۰ متر مربع

———-

تفاهم نامه مصوب شورا سال ۸۹ تجاری، تفریحی، اقامتی ۲۱۰۰۰ متر مربع ۳۵% (۷۳۵۰متر مربع) ۸۶۰% ۲۵ طبقه ۱۸۱۰۰۰متر مربع
تفاهم نامه مصوب شورا سال ۹۲ تجاری، تفریحی، اقامتی ۲۱۰۰۰ متر مربع ۳۵% (۷۳۵۰متر مربع) ۸۷۵% ۲۵ طبقه ۱۸۵۰۰۰ متر مربع

جدول مقایسه ای مجوز احداث بنا در قطعه زمین مذکور در سال های اخیر

 

مساحت زیربنای پروانه های غیر مسکونی صادره در سال ۱۳۹۱ ۳۲۱۴۳۵ متر مربع
مساحت زیر بنای مجوز سال ۹۲ احداث برج ۲۵ طبقه ۱۸۵۰۰۰ متر مربع

جدول مقایسه ای مساحت زیربنای مجوز احداث برج های ۲۵ طبقه و سطح کاربری های غیر مسکونی سال ۹۱

 

بدین ترتیب با احداث برج های دوقلوی ۲۵ طبقه، بیش از نیمی از ۳۲۱هزار متر مربع کاربری غیر مسکونی که مجوز ساخت آن به تدریج و در گستره حدود ۱۸هزار هکتار شهر شیراز در سال ۱۳۹۱ صادر شده است؛ در قالب یک مجموعه و در هسته مرکزی و پرترافیک ترین محدوده شهر شیراز ایجاد خواهد شد!

آنچه که امروزه از بدیهی ترین مقولات دانش شهرسازی معاصر محسوب می گردد، رابطه متقابل کاربری اراضی از یک سو و ترافیک و حمل و نقل از سوی دیگر است. بدین ترتیب که تغییر کاربری ها و ایجاد کاربری های جاذب سفر، افزایش ترافیک را به دنبال خواهد داشت و افزایش ترافیک نیز موجب الزام مداخله شهرداری در جهت بهبود وضعیت عبور و مرور و اصلاح شبکه دسترسی و حمل و نقل خواهد شد. افزایش تراکم ساختمانی نیز از دیگر عوامل جاذب سفر است. به بیانی دیگر افزایش تراکم ساختمانی و ایجاد کاربری های با شمار زیاد مراجعین مانند تجاری، اداری و تفریحی، موجب افزایش تعداد سفرهای درون شهری خواهد شد. تمرکز و افزایش تراکم ساختمان های دارای کاربری های مذکور در محدوده مرکزی شهرها، ضمن افزایش طول پیمایش به خصوص در شهرهای با گسترش خطی مانند شیراز، به دلیل محدودیت شبکه معابر و سیستم حمل و نقل عمومی، با افزایش تردد خودروها، به کاهش سطح سرویس معابر و در بسیاری موارد به مختل شدن جریان عبور و مرور منجر خواهد شد. همچنان که در حال حاضر شاهد بروز عوارض عدم توجه به این مسئله و تمرکز کاربری های جاذب سفر در هسته مرکزی شهر شیراز و به دنبال آن گره کور ترافیک هستیم. تمرکز کاربری های جاذب سفر در این محدوده و عدم تناسب میان کاربری زمین و تراکم ساختمانی از یک سو و ظرفیت معابر از سوی دیگر، مهمترین و تاثیرگذارترین عوامل ایجاد کننده گره کور ترافیک محدودۀ مرکزی شهر شیراز است. یکی از سیاست های متداول در جهت کاهش ترافیک در بافت مرکزی کلان شهرها، تمرکززدایی از مرکز شهر و انتقال کاربری های جاذب سفر به حاشیه شهر است.

بر اساس طرح ساختاری- راهبردی که سند مصوب توسعه شهر شیراز است الگوی توسعه شیراز، دوقطبی تعادل بخش باید باشد. بدین معنی که برای ایجاد توازن در توسعه شهر و پیشگیری از گسترشِ توسعه به سمت شمال غرب و همچنین تمرکز زدایی از منطقه مرکزی، ایجاد قطب تعادل بخش در منطقه جنوبی شهر پیش بینی شده است. توزیع کاربری های جاذب سفر در قالب مراکز متعدد در سطح شهر و در مجاورت معابر شریانی و یا نزدیکی با سیستم های حمل و نقل عمومیِ کارآمد مانند مترو و همچنین در مجاورت کاربری های سازگار و هم سنخ، می تواند بدون ایجاد مزاحمت های احتمالی برای مجاورین، مانع از تجمع و تمرکز سفرهای درون شهری شده و با کاهش طول پیمایش و زمان سفر و به دنبال آن کاهش مصرف سوخت، از آلودگی های زیست محیطی جلوگیری نماید. با کمال تأسف شهرداری و شورای شهر شیراز با علم به اسناد بالادستی شهر شیراز و تبعات و عوارض جبران ناپذیر افزایش تراکم تجاری در هسته مرکزی، نه تنها همچنان بر سبیل پیشین می پویند و بر هسته مرکزی شهر متمرکز شده اند، بلکه گوی سبقت را در تخلف از اسناد مصوبی که خود نیز تهیه کننده آن بوده اند از گذشتگان  خویش ربوده اند.

ظاهراً آقای مهندس پاک فطرت شهردار وقت منطقه پنج و شهردار فعلی شیراز، انتقادات خود به مجتمع ستاره فارس و برج های دوقلوی خیابان قصر دشت را فراموش کرده اند. ایشان در مصاحبه ای ضمن انتقاد از این گونه مجمتع های تجاری، فقدان برنامه ریزی و عدول از برنامه های مصوب، مانند طرح تفصیلی را  مشکل اساسی این گونه مجتمع ها عنوان نمود. چه شده که اکنون در قامت پیشنهاد دهنده برج های دوقلوی ۲۵ طبقه ظاهر شده اند؟ چه شده که آقای مهندس معین عضو شورای شهر روزی به استاندار وقت نامه نگاری می کنند و از هزینه های تحمیل شده به شهر و شهرداری جهت جبران عوارض ترافیکی و زیست محیطی ناشی از مجتمع خلیج فارس ابراز نگرانی می نمایند و امروز تمام قد از احداث دو برج ۲۵ طبقه در مرکز شهر دفاع می کنند؟

چیزی که در این میان فراموش شده این است که شهرداری در آینده نزدیک برای بهبود نسبی عبور و مرور در محدوده مرکزی شهر، ناگزیر به اصلاح شبکه معابر و ایجاد سازه های ترافیکی و افزایش سطح خدمات حمل و نقل عمومی خواهد بود. این مداخلاتِ بعضاً موضعی نیز به افزایش ارزش زمین های مجاور می انجامد و این ارزش افزوده خود مشوق تغییر کاربری های آتی در جهت ایجاد کاربری های متناسب با ارزش زمین می گردد و این دور باطل همچنان ادامه می یابد. وظیفه مدیریت شهری پایش و تنظیم این چرخه و جلوگیری از تغییرات عمده و آنی است. آنچه که در شیراز تحقق یافته این است که نه تنها مدیریت شهری به عنوان مدافع و حامی منافع عمومی به تنظیم این روابط نپرداخته، بلکه خود در قامت شریک سرمایه گذار خصوصی ظاهر شده و به بهای ذبح منفعت عمومی، تلاش دارد از منافعی بهره مندگردد. این چنین است که در فقدان ساز و کارهای نظارت عمومی این روند از سال ها پیش تداوم یافته و اکنون به اوج خود رسیده است و اگر برای آن چاره اندیشی نشود همه مردم شیراز بطور مضاعف از آن متضرر خواهند شد.

تجربه یک دهه گذشته موجب شده مردم شریف شیراز به خوبی آگاه باشند که این گونه اقدامات نه تنها نمی تواند به بهبود وضعیت اقتصادی شهر کمک کند، بلکه با ایجاد مشکلات عدیده ترافیکی و به دنبال آن عوارض زیست محیطی و همچنین تبعات فرهنگی این گونه اماکن، بر آسیب های پیشین افزوده خواهد شد. شهرداری نیز در آینده ای نه چندان دور برای کاهش عوارض و مشکلات ترافیکی ناشی از این گونه مجتمع ها، مجبور خواهد شد مبالغی بسیار بیشتر از درآمد حاصل از این پروژه ها را هزینه نماید تا تنها بخشی از معضلات ملموس آن را جبران کند. و متأسفانه تبعات این سوء مدیریت منجر به تحمیل هزینه به عموم مردم و اتلاف بیت المال خواهد شد.

از سوی دیگر تبعات فرهنگی غیر قابل تفکیکِ این جریان تجاری سازی بیش از نیم دهه است که در شهر شیراز کاملا نمایان شده است. ترویج روحیه تفاخر و تظاهر و اسراف و تبذیر و تبرّج و برهنگی و خود نمایی در این مجتمع های تجاری تصادفی نبوده و با روح لیبرال- سرمایه داری منضم به این مجتمع ها سنخیت دارد. اساسا حیات این گونه مجتمع های عظیم تجاری به مصرف گرایی وابسته است. از این رو است که متعلقان به این نوع مجتمع ها برای ادامه حیات خود با تبلیغات اغواگر بر آتش خودنمایی و تفاخر می دمند و سبک زندگی مسرفانه را ترویج می نمایند و به تعبیری از تغییر سبک زندگی مردم امرار معاش می کنند. 

اینکه شورای شهر شیراز به مصداق چک سفید امضا مجوز پر ابهامی را به شهرداری و مالک زمین داده است، اینکه در جلسه فوق العاده شبانه و با تعجیل و قید دو فوریت و بدون بررسی های کارشناسی متناسب با حساسیت های این قبیل مداخلات، موضوع در شورا مطرح می شود، اینکه احتمالا برای کاستن از واکنش گروه های مردمی و رسانه ای، موضوع پس از سه سال مجدداً در روزهای پایانی سال و در سکوت رسانه ای به جریان می افتد؛ همه ابهاماتی است که بایستی شورای شهر پاسخگوی آن باشد. اما این نوشتار صرفا بررسی کارشناسانه این اقدام و یادآوری آسیب های قطعی اینگونه تصمیمات را مطمع نظر قرار داده و به اختصار و در مجالی کوتاه بدان پرداخته است.

هرچند گروه مطالعات شهری فاطر بنا نداشت که به نقد مصداقی مدیریت شهری شیراز بپردازد و انجام پژوهش های کاربردی در حوزه مسائل شهری و بررسی و پایش مسائل کلان شهر و مدیریت شهری شیراز را اولی دانسته و سرلوحه کار خود قرار داده است؛ اما اهمیت تصمیم اخیر شورا مانع از آن شد که از عوارض جبران ناپذیر این مصوبه چشم بپوشد و بنای آن دارد که به عنوان یک کانون تفکر مستقل، متشکل  از اساتید دانشگاه، کارشناسان مسائل شهری و دغدغه مندان هویت اصیل شهر شیراز، زین پس همچون چشمانی هوشیار و مشاورانی امین از حقوق و منافع مردم نجیب شهر شیراز حراست کند و پیگیری مجدانه از مراجع ذیصلاح استانی و کشوری را تا احقاق حقوق عمومی، مأموریت خود می داند. همچنان که در مورد اخیر در آغازین روزهای سال نو، با ارسال نامه ای به رئیس محترم کمیسیون ماده ۵  استان فارس در تاریخ ۶/۱/۹۳ خواستار عدم تأیید مصوبه شورای شهر و بازنگری در مصوبه سال۸۶ این کمیسیون شده است و انشاء الله این امر را تا حصول نتیجه رضایت بخش دنبال خواهد کرد. پشتیبانی، حمایت و رضایت شما مردم عزیز و شریف گام نهادن در این مسیر دشوار را هموار می سازد.

 ولینصرن الله من ینصره، ان الله لقوی عزیز

گروه مطالعات شهری فاطر

 ۱۱/۱/۹۳

Shahre.eslami@chmail.ir

درباره گروه فاطر

همچنین ببینید

بیانیۀ تحلیلی شماره ۱۵ (تیر ماه ۹۶ تا مهر ماه ۹۶)

باسمه تعالی بیانیۀ تحلیلی شماره ۱۵ ارزیابی عملکرد شورا و مدیریت شهری در سه ماهۀ …

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.