بلند مرتبه سازی ؛ ضرورت ها و چالش ها

دکتر خلیل حاجی پور

عضو هیئت علمی بخش شهرسازی دانشگاه شیراز و مدیر گروه مطالعات شهری فاطر

در خصوص رویکرد بلندمرتبه سازی ، سه دیدگاه مشخص مطرح میباشد:
دسته اول موافقانی که ساخت اینگونه بناها را نوعی واقع انگاری دانسته و معتقدند با توجه به رشد جمعیت شهرهای بزرگ، احداث بلندمرتبه ها راه حلی طبیعی و مناسب برای اسکان مردم در اینگونه شهرها می باشد. همچنین ساخت ابنیه مسکونی مرتفع امکان استفاده از زمین آزاد و زمین بازی و بهره مندی ساختمان و زمین از آفتاب و جریان هوای بهتر را تسهیل می کند. صرفه جویى در هزینه ساخت و کاهش قیمت تمام شده هر واحد مسکونی، صرفه جویی در استفاده از زمین، صرفه های اقتصادی ناشی از تجمع(تاسیسات ساختمان و زیرساخت های شهری) در بناهای بلند، دسترسی وسیع به نور خورشید و باد برای اتصال پنل های خورشیدی، سلول‌های فوتو ولتایی، و توربین های بادی، تامین بهتر امنیت و خدمات برای ساکنین از دیگر دلایل توجیه گرایش به سمت بلندمرتبه سازی است.دسته دوم مخالفان ساخت بناهای بلند هستند که بر این باورند که این بناها موجب نزول ارزشهای سکونت و کاهش کیفیت زندگی شده و ارزش ها و سنت های قدیم زندگی را نادیده می گیرند. بلندمرتبه ها علیه محیط زیست عمل می کنند و جریان طبیعی هوا را بر هم می زنند؛ بلند مرتبه ها محیطی بدون جذابیت ایجاد می نمایند؛ به این دلیل که برج ها مقیاس انسانی را تخریب می کنند. نیاز به هزینه های سنگین برای سازه ها و تاسیسات حیاتی مثل اطفاء حریق و آسانسور، مصرف انرژی بالاتر نسبت به واحدهای تک خانواری، مدل خطرناک حرکت دود در ساختمان های بلند بر اثر آتش سوزی، فشارهای روانی و کاهش تمرکز بر اثر آلودگی های صوتی، شکل گیری محیط زندگی غیر قابل تحمل در صورت عدم هماهنگی بین گروه های قومی و نژادی مختلف ساکن، کاهش حریم سکنه به دلیل عدم شفافیت فضاها از خصوصی تا عمومی، تنهایی و از خود بیگانگی، انزوای اجتماعی، بحران خط آسمان و آسیب های هویتی که در بلندمدت خود را نشان می‌دهند از دیگر دلایل مخالفان بلندمرتبه سازی است.اما گروه سوم دیدگاههای بینابین و میانه درباره احداث بناهای بلند است؛ این گروه ساخت بنا در ارتفاع را به شرایط خاصی محدود می کنند. شرایط مد نظر آن ها عبارتست از: احداث بلندمرتبه ها در شرایط زمانی و مکانی مناسب، احداث بناهای بلند برای برخی از کاربری ها و تعیین حد ارتفاعی برای ساخت. از زاویه این نگاه به بلندمرتبه سازی، باید توجه داشت که تمایل به احداث ساختمان های مرتفع به دلیل جذابیت اقتصادی و نمادینی که برای مالکین اراضی و صاحبان سرمایه دارد، در صورت عدم اعمال محدودیت های توسعه از طریق روش های کنترلی و ضوابط، می‌تواند مستقیما باعث ازبین رفتن و حذف فیزیکی مناظر، نشانه ها، مکان ها، فضاهای باز و ویژگی های محیطی و محلی مانند باغات یا ابنیه قدیمی با ارزش و یا اراضی در برگیرنده سایر ارزش های بصری و محیطی گردد.بنابراین در مجموع بایستی اشاره کرد که راهبرد موثر نه برخورد منفعلانه تابع قواعد بازار املاک و مستغلات، نه جبهه‌گیری بدبینانه و نه پذیرش خوشبینانه بلکه استفاده واقع بینانه از این راهبرد به منظور حداکثرسازی منافع و کاهش معایب آن است؛ به گونه‌ای که نخست به شناخت و تعریف درستی از بلندمرتبه سازی دست یابیم و آن‌گاه با توجه به شرایط موجود توسعه شهری، هوشمندانه به این سمت حرکت کرد. عمده ترین ملاحظات و نکاتی که در این راستا می تواند مدنظر مدیریت شهری قرار گیرد عبارتند از: • امروزه مسئله ساختمانهای بلند با پیشرفتهای حیرت آوری که در زمینه تکنولوژی ساختمان و سازه پیش آمده مسئله ارتفاع و مسائل فنی و تکنیکی نیست بلکه مسائل شهرسازی، چگونگی انطباق با بافت شهری و بازتابهایی است که بر محیط کالبدی، فرهنگی اجتماعی و محیط طبیعی می گذارد.
• صدور مجوز افزایش تراکم ساختمانی در نتیجه بلند مرتبه سازی و افزایش تراکم و میزان جمعیت تنها در صورت تامین سرانه حمل و نقل شهری و متناسب با ظرفیت‌های تاسیساتی و خدماتی شهر باید انجام شود.
• توجه به این نکته که امروزه در مقیاس جهانی بلندمرتبه سازی و برج سازی در ارتباط و پیوند با زمینه شهری(Urba- Context) و محیطی مطرح می‌گردد
و به عبارت دیگر ساخت برج، اسباب، لوازم، مقدمات و تمهیداتی می‌طلبد تا عوارض منفی ساختمان‌های بلندمرتبه را به حداقل ممکن برساند.
• توجه جدی به ملاحظات ترافیکی و توجه به این نکته که در صورت افزایش تراکم ساختمانی در مرکز شهر پاسخگویی به ترافیک تولید شده عملا امکان پذیر نیست چرا که بلند مرتبه ها اگر تجاری باشند که معمولا در مرکز شهر چنین است سفرهای بسیاری را به خود جذب می کنند و اگر مسکونی، سفرهای بسیاری را تولید می کنند و در هر صورت شبکه های قدیمی و کم ظرفیت مرکز شهر نمی توانند این بار را تحمل کنند. گرایش به سمت بلندمرتبه سازی نیازمند بسترسازی وتامین زیرساختهای لازم به ویژه در حوزه حمل و نقل و ترافیک شهری است.
• بر اساس تجارب جهانی، شهرداری ها و دولت های محلی به منظور حفظ اصول توسعه پایدار اجازه بلند مرتبه سازی در تمام شهر را نمی دهند بلکه بدین منظور براساس یک سند فرادست و اصول منطقه بندی(Zoning) عمل کرده وتهیه نقشه پهنه بندی شهر از نظر نیازسنجی وقابلیت سنجی پهنه های مناسب برای بلند مرتبه سازی را مدنظر قرار می دهند و در چارچوب ضوابط مشخص و معین اقدام به صدور مجوز در این خصوص می کنند. بنابراین اگر بلند مرتبه سازی بدون توجه به ملاحظات صدرالذکر صورت پذیرد خطایی استراتژیک بوده و از آنجا که افزایش تراکم و بلند مرتبه سازی برای شهرداریها منافع مالی فزاینده ای به همراه دارد، با بهره گیری یا سوء استفاده از ضوابط موجود درتمام پهنه ها، بلند مرتبه سازی بی قاعده گسترش می یابد و آسیب های هویتی شاید مهم‌ترین بازتاب این تصمیم گیری باشد که در بلند مدت خود را نشان خواهد داد. وقتی روند و گرایش توسعه شهری شیراز سالهای اخیر را نگاه کنیم متوجه می‌شویم که ناخواسته شهر تسلیم نوعی جریان گرایش به سمت افزایش تراکم و گرته برداری غلط از الگوهای بلندمرتبه سازی با هدف کسب درآمد شده که نتیجه آن تخریب و فرسایش سرمایه های هویتی، طبیعی و تمدنی شهر و شکل گیری نوعی الگوی ناپایدار توسعه شهری شده است.